【房产使用税】万科市值加法：“母体”的自我裂变

发布时间：2021-02-27 17:55:36 阅读量：8248 作者：渊荣

这个概念肯定会吸引购房者，万科多地营销人士都曾向记者表示，万科物业是其手中的营销利器之一房产使用税。

今年，万科总裁郁亮提出万亿市值的目标，并表示希望未来十年能够在传统住宅地产之外，培养更多新业务并独立出来，将万科打造为拥有若干上市平台的控股集团。

然而，对比目前1456亿元的市值，这个目标非常遥远。按照万科的规划，新业务将承担万亿市值一半以上的任务。目前，万科已明确五大新业务：物业服务、租房业务、物流地产、教育产业、海外业务。另外，还有若干“尚未想好怎么做”的业务正在试水，如社区商业、养老地产等。

值得注意的是，万科的新业务仍是围绕地产做文章，战略相对保守。比如，即便要分拆物业板块，也并不是搭互联网的快车。不过《每日经济新闻》记者注意到，与之前固守住宅业务相比，万科的跨界幅度并不小。业内人士指出，要把众多新业务做成功，万科实际成为了一个创业孵化器，除了为新业务提供各种资源，这个“母体（matrix）”还必须有足够的创新冒险精神，这与万科自王石以来专业化的稳健路线似乎存在冲突。

由此看来，万科正在经历一场脱胎换骨的自我裂变。在五大已明确的新业务中，物业服务、租房业务或将成为万科市值加法中的第一个“+”。目前，物业公司已脱离地产部门自立，分拆上市的意图明显，租房业务在短时间内迅速占据行业规模首位，并有成为巨无霸的迹象。

物业

做“Uber”底层架构商

2015年8月，万科物业走过第25个年头，第一次以独立经营体的身份出现在媒体面前，讲营收、利润和商业模式。

“去年营收是19.9亿元，但这并不是万科物业的全部，在万科集团的上市公司年报里，万科物业给万科地产提供后勤服务的费用被抵消”，万科物业CEO朱保全称，“这部分收入是按市场化招标所获得的，所以实际上万科物业的营收是33.7亿元，净利润是3.23亿元。”

朱保全的意思很明确，万科物业不再是销售的工具，或者住宅的售后，而是一家自负盈亏，需要讲净利润的公司。虽然万科管理层一再强调物业上市没有时间表，但是，郁亮在今年的股东大会上表示“有上市的考虑，正在加快研究”。

很多房企都想拆分物业板块，但和流行的社区O2O相比，万科物业的商业逻辑显然不同。朱保全称，万科物业要做资产管理者，截至8月，万科物业所服务的社区房屋资产总价值是17500亿元。他对万科物业价值的检验标准是，若干年后，万科物业所托管的社区二手房售价高于同一区域其他房源。

万科提供的数据显示，在纳入统计范畴的约15万套楼龄超过10年的房产中，万科物业服务的社区超过90%的二手房价格高于周边。

此外，朱保全透露，万科物业收缴率是96%，高于76%的行业平均水平。

郁亮曾表示，万科市盈率低，很大原因是没有给资本市场讲出有想象力的故事。那么，上述概念真的会给资本市场带来想象空间吗？

如果只是收取物业费的盈利模式，似乎和仲量联行、世邦魏理士等五大行并没有差别房产使用税。实际上，万科物业的学习对象——北美最大的物业公司FirstService，正是五大行之一高力国际的母公司。但需要注意的是，万科物业承接的很多项目是住宅社区，利润很难与承接商业写字楼的五大行相比。况且，住宅领域物业费最高的是中海物业，而非万科物业。

万科物业并不介入时下流行的社区O2O，不把社区增值收入作为主要营收项目，同社区O2O第一股彩生活相比，万科物业只有10%左右的净利率。那么，其分拆上市的优势在哪儿？

与其他做社区O2O的物业公司不同，万科物业的客户是物业公司，在其他物业公司的项目中嫁接睿服务系统，给所有岗位、设备标号，提高运营效率，降低客户经营成本，从而收取系统使用费，类似于Uber模式。

朱保全解释称，在Uber1%的轻资产运营背后，实际上有99%的基础设施、交通标准是现成的，而目前想在物业行业做Uber模式还很难，万科物业要做的只是Uber之前“修路造车”的活。

租房

金融工具让资产变轻

在今年的中报会上，郁亮一再强调“金融化、重运营”。在他看来，只要运营能力够强，就可以随时通过金融工具将资产变轻。今年上半年，万科发布首只公募REITs（房地产信托基金）。

年初，You+创始人刘洋曾向《每日经济新闻》记者表示，万科部分区域公司曾联系自己，希望进行交流，探讨合作的可能性，因为万科以前的公寓产品多是散卖，今年起决定出租。

目前，万科的租房业务已在不到一年时间形成了两个产品线，并在庞大货源的支撑下迅速成为行业第一。

万科董事会秘书谭华杰称，目前已开业和准备开业的业务有9个，可提供近1万间服务公寓，是行业最高水平，该业务今年正式进入扩张，2017年做到15万套，届时将是行业内第2名到10名体量的总和。

《每日经济新闻》记者注意到，在万科驿、万科派两个产品中，万科驿是首打品牌，主要针对城市新移民，如刚毕业的大学生房产使用税。

这并不是万科第一次为大学生提供出租型公寓。2006年，万科打造广州万汇楼项目，面向周边低收入务工人群、新毕业大学生等出租。交付使用后，虽然出租率一直稳定在90%以上，但很难盈利。万科曾表示，就算不计算利息，万汇楼也需要57年才能回本。

全部自持所带来的大量资金沉淀，无疑是当时广州万汇城亏损的主要原因。根据万科当时公布的财务数据，万汇楼的土地获取成本为1281万元，开发建造成本为3240万元，项目总投资4625万元，开发资金中，80%来自万科自有资金，20%属于银行贷款。每经记者 白亚静

据统计，6月广州全市网签成交一手住宅达到8952套，环比5月成交量9217套下降3%，同比去年6月大增25%。在价格方面，由于银行降息的利好消息，楼价稳中有升，6月份全市均价达到12625元/平方米，环比上涨3.5%，与去年同期均价11488元/平方米相比上涨10%。

面对接踵而至的维修问题，沿海赛洛城的物业部门显然没做好准备。7月23日，在沿海仅仅一墙之隔的客服部门和工程部门都在相互推卸责任，让业主们在两扇门之间反复徘徊。“如果说在您报批过程当中北京又下雨了，这中间给我家里造成的一切损失，我找谁赔偿？”邰晓明和吴女士在与物业部门周旋了几个回合之后向工程部的经理问道。

记者走访楼盘发现，售楼处现场人头攒动，大多是改善型的中年客群和大兴本地客群。销售人员表示，现在客户出手很快，成交速度比以前快了许多。

正因如此，如今人们购房更加期待能实现“一步到位”的生活。不仅要高端品质、面积适宜，而且还要大品牌房企、高端物业管理，周边交通便捷、配套齐全。现如今，位于京东南大亦庄区域的合生世界花园，正是由于具备如上综合因素，为置业者开启了全新的“一步到位”生活，才会在变化多端的楼市中持续热销。正准备购买该项目的陈先生告诉记者，他在国贸工作，平时工作很忙，所以想买一套精装修的房子，省去装修的烦恼，置业区域基本锁定在亦庄。但看了多个楼盘后发现精装房较少，且普遍为商业项目。更让他感到欣慰的是，项目周边配套完备且环境优美。该标准的出台让3-14岁的儿童家具生产有规可循。《儿童家具通用技术条件》共分九部分，重点对儿童家具的外观、安全、环保方面等做出明确要求。

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