【房产测绘合同示范文本】防范房地产调控误入“动态不一致”


发布时间:2021-03-04 04:40:09 阅读量:230 作者:铭晨

“动态不一致性”理论由挪威人基德兰德和美国人普雷斯科特于1977年创立,他们凭借此说和在真实经济周期理论上的贡献荣膺2004年诺贝尔经济学奖房产测绘合同示范文本。

2010年以来,我国的房地产调控政策密集出台,政策力度也越来越大,住房交易量出现了大幅度的萎缩,但价格相比交易量却依然坚挺。房价为什么对政策出现较强的“免疫力”?用“动态不一致性”理论来分析有一定的针对性。

“动态不一致性”基本思想

“动态不一致性”诞生于西方国家关于货币政策是采取“单一规则”还是“相机抉择”的争论之中房产测绘合同示范文本。它是指决策当局在当期宣布未来期将实行的最优政策,而当未来期到来时,实行该政策不再是最优的,这导致决策当局有可能食言,并放弃以前所宣布政策的激励。也就是说,“动态不一致性”是缘于事前的最优政策和事后的最优政策的不相同。当社会公众预期到决策者会相机抉择行事时,会形成相应的预期,并采取相应的行为来应对,结果将使得决策当局的政策影响力下降,这必然会产生更差的政策效果。为了提高政策的实施效果,决策当局应该作出预先承诺,即要按规则行事。

通过专利权保护的案例可以更清楚理解“动态不一致性”的理论观点。在人们进行发明创造之前,政府的最优政策是对发明创造给予专利保护,这样会激励更多的人从事于发明创造,这对整个社会来说是有利的。但是当一项发明已经完成时,此时政府的最优政策是不提供专利保护,这样做可以减少因专利权持有人索要垄断价格而引起消费者剩余的减少。由于事前的最优政策与事后的最优政策是不相同的,因而在这里存在“动态不一致性”问题。由于潜在的发明人理性地预期到事后政府会取消专利保护政策,因而如果政府不能够进行预先承诺对专利提供保护,则人们不会进行发明创造,这对整个社会来说是不利的。为了消除这里的专利保护政策的“动态不一致性”,所有国家都制定了专利保护法。

房地产调控过程中的“动态不一致性”

从近些年来的实践来看,我国房地产调控也存在着“动态不一致性”问题,这主要体现在调控政策常常在稳定房价与保增长这两个目标之间摇摆。

2003年6月份,人民银行出台了121号文件,开始对房地产市场进行调控,当时的政策意图是通过增加房地产开发企业银行贷款融资的准入门槛来降低固定资产投资增长速度。该政策对房地产市场形成了较大的冲击,表现为二手房市场价格的快速下滑。国家统计局的数据表明,二手住宅的价格指数从2003年6月份的111.9快速下降到9月份的102.1(此时只有季度数据)。在开发商喊出“房地产冬天来临”的渲染下,政府开始担心投资会受到冲击(其实,当时房地产投资还没有受到影响),国务院出台了《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(俗称“18号文”)。该文件第一次提出了“房地产业是国民经济的支柱产业”。

于是,在短短的两个多月时间里房地产调控政策出现较大逆转,这让市场初次领悟了政府“保增长”的政策底线。从2003年年底开始,房地产投资出现井喷,2004年2月份达到创纪录的57.1%。

2005年、2006年的房地产调控同样暴露了政策的“前后不一致”倾向。2005年4月底出台的《关于做好稳定住房价格工作意见通知》(国发[2005]26号,简称“国八条”)主要内容是:增加普通住宅的供应,增加二手房交易的税收成本,对非普通住宅的交易及持有期限未满5年的普通住宅的转让征收5%的营业税。其目标是抑制房地产投机,稳定住房价格。该政策出台之后,市场的反应明显,从2005年5月份开始新建商品房的价格指数出现明显回落,从3月末的110.5回落到9月份的106.3;二手房价的环比数据从2005年7月份开始发布,7、8月份的二手房价的环比都是负数。

但10月份后,北京、深圳等城市房价开始出现快速上涨,全国的二手房价的平均价格指数也出现明显上涨。在这种背景下,应该继续强化以稳定住房价格为目标的政策。但从房地产投资的相关指标看,2005年年底的房地产投资增长速度比2004年大幅度回落了10个百分点,从2004年的30.2%下降到了19.8%。继续打压房地产价格就会导致房地产投资增长速度进一步下滑。

而内部认购、排号预定、VIP等方式对于开发商来说最为直接的好处是,开发商大量收取预售款,从而保证在一系列楼市调控政策中即便面临资金链收紧仍然可以“不差钱”。

“协信远创在房地产行业较早启动商业地产、产业地产的开发经营,并已成为标杆企业之一,在该细分领域专业能力突出、发展模式成熟。与协信远创启动合作,将有力推动绿地商业及产业地产开发运营能力的进一步提升,符合公司房地产板块中长期发展战略。交易及重组完成后,绿地拟将部分商业和产业地产运营业务委托协信远创进行管理,有力提升房地产主业核心竞争力。”绿地控股集团董事长、总裁张玉良表示,绿地对一二线城市商办市场前景依然看好,在重点核心城市,基于城市功能完善和产业发展的需求,商办及产业地产市场空间依然巨大。绿地将继续以“转型城市运营服务商”为目标,提升商办运营“软实力”,一方面推动自持物业增值、带动租售,依靠内生型价值增值来实现增长和盈利,另一方面通过优质运营促成资产证券化。

“目前一区530户有一半已经入过户,二区320户入户数还不到一半,四区716户已经入户超过一半。”该负责人介绍,目前一区私改燃气管道的情况较多,还需要一段时间督促整改,二区、四区有望先通气。

昨日预定套数:29套 昨日交易套数:157套 昨日交易均价:16515元/平方米

这轮楼市调控措施可谓击中投资投机软肋:90平方米以上住房首付款比例不低于30%;保障性住房供地不低于70%;第二套以上住房首付款比例不低于50%;房价上涨过快的地区,暂停第三套住房贷款;对囤地、炒地等开发商停止贷款,停止再融资、新股发行,停止资产重组……这轮楼市新政一拳比一拳重。

记者在固安县城的丰舟熹园、水木蓝山等项目售楼处了解到,目前报价均在每平方米1万元左右,而且都只处于排号阶段,等到1~2个月后楼盘正式开盘时,实际房价仍可能会在当前报价基础上上涨。

显示由于内资金融服务公司和跨国零售商近年对在沪办公场所的强劲需求,此间中央商务区办公楼租金持续上涨。

但张旭透露,这些购房者有很强的购买力,很多客户不需要贷款,可以一次性付款买房,即使少部分需要贷款的购房者,也只是因为在出售旧房、购买新房的过渡环节需要少量贷款资金,因此宏观调控对他们的影响并不大房产测绘合同示范文本。

著名房产专家谢逸枫则认为,市场上根本就杜绝不了开发商的卖楼伎俩。因为法律上并无规范性的文件和地方政府执行上的放水,让开发商变本加厉的暗箱操纵收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。另外要求开发商10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格的规定,也是不太现实,因为开发商是根据市场需求和调价及房源等前期认购情况,再决定是什么时间开盘的,而房价的最后确定一般是在开盘前一天晚上或者是当天才公布出来的,地方政府无法监督。(记者 徐凤)披露1季度金融机构贷款投向。报告显示,1季度,房地产开发贷款新增3207亿元,季末余额同比增长31.1%,其中个人购房贷款新增5227亿元,季末余额同比增长53.4%。

动态 政策 理论

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来自临安的网友说:评论时间:2021-03-04
人生只有回不去的过去,没有过不去的当下。 回复
来自濮阳的网友说:评论时间:2021-03-04
人生只有回不去的过去,没有过不去的当下。 回复

  • 来自舟山的网友说:评论时间:2021-03-04
    你连自己身上的肥肉都搞不定,还想搞定别人的心。 回复

  • 来自武安的网友说:评论时间:2021-03-04
    改变,不需要你自己说,别人会看得到。 回复

来自北安的网友说:评论时间:2021-03-03
你要知道,在这个世界上,最风光的事情不是你游遍了多少大好河山,而是陪在你身边与你一起看山赏水的人是谁。生命很短暂,经不起等待。 回复
来自潍坊的网友说:评论时间:2021-03-03
在爱河里沉醉,愿意在这条情路上慢慢相守,动情的女人最美。 回复

  • 来自吉安的网友说:评论时间:2021-03-03
    所谓永远,所谓曾经,到不了的就是永远,忘不了的就是曾经。 回复

  • 来自金华的网友说:评论时间:2021-03-03
    那个你以为毫不在乎你的人,在聊天窗口写满了想对你说的话,那个果断拉你进黑名单的人,在另一个地方悄悄地关注着你的喜怒哀乐,这些你都不知道,或许,只是假装不知道。 回复

  • 来自新沂的网友说:评论时间:2021-03-02
    你知道我,拿起来,放不下,所以请不要再忘记我了。 回复

  • 来自靖江的网友说:评论时间:2021-03-02
    陪你聊几天你就喜欢他,这是幼稚。火锅可以一个人吃,电影可以一个人看,当一个人熬过了最艰难的时候,就不再想去寻找依靠,任何人都是负累。去找一个像太阳一样的人,帮你晒掉所有不值一提的迷茫。 回复

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