【武侯区房产】杭州楼盘定价藏玄机 购房者究竟该怎么选房？

发布时间：2021-01-23 03:02:44 阅读量：5403 作者：辰富

“均价”一向是人们判断楼盘价格的标准，但近期市场形势不好，均价已很难代表某个楼盘房源的实际售价，不少楼盘都采用了拉开价格距离的“差价”营销方式武侯区房产。

记者近日前去杭州某热销楼盘，发现该楼盘在定价上可谓是“五花八门”：四种户型的同个楼层同幢楼，都有不同的定价，其中，80多平方米的户型因为南北是否通风，竟然有2000多元/平方米的差价。

“价格策略其实也是企业和消费者之间的一场心理战。如果消费者买楼后，感到房子的价值大于定价，那么楼盘就获得了很大的成功；反之，消费者肯定感到不满意。”一位曾在知名楼盘任职、多次成功使用价格策略的职业经理人如是说。

没有卖不出去的房子，只有卖不出去的房价。房地产项目的定价策略，是整个房地产营销的重中之重，也是发展商不到开盘最后一刻不肯轻易透露的“高度机密”。近段时间，由于楼市冷清，房子难卖，新开楼盘在定价上也颇费脑筋，购房者可留意开发商的定价策略，以买到最合适自己的房子。

大差距定价，可找到高性价比房

如近期开盘的南北·西岸，3幢公寓一幢位于河边，景观最好；一幢临路，有点吵；还有一幢则处于中间。在定价上，沿河的东边套售价达到1.8万~1.9万元/平方米，而临路的那幢单价最低的房源为10990元。同样都是公寓楼，价差达70%多，每平方米相差7000~8000元，总价相差数十万元。8月初开盘的现代景苑，所推房源的单价差距也很大，不同房源的价格在1.5万~2.3万元/平方米之间，价差达8000元/平方米左右，幅度达50%。

这样拉大价差的定价策略，实际上是希望消费群的面更广一些。

在这种“差价”定价上，记者发现，购房者还是可以找到一些高性价比的房子。假如开发商注重在楼层上拉开距离，那么在高层和小高层楼盘中，3~6层的房源如果在采光上没有问题，性价比还是比较高的。如城西某楼盘，同幢楼4楼价格1.3万元/平方米，10楼价格就近1.6万元/平方米，100平方米相差近30万元。假如开发商注重在东西边套上拉开距离，那么中间套的价格优势比较大。如某大盘，同楼层，边套要贵出1100元/平方米。假如开发商注重景观资源的差距，那么放弃花园、游池等景观来换取高性价比，也未尝不可，毕竟都是同个小区，这些设施可共享。

记者提醒：

价格差拉大带来的直接效果就是拓宽楼盘的客户层面，用某开发商的话来说，就是“将各种层面的客户都拉牢”。另外，由于部分单元用的是高定价，也很容易形成价格参照体系，让购买高价单元的人获得很大的心理满足，而购买了低价房源的人觉得自己买得很值。

但俗话说，一分价钱一分货。比如楼层差，比如南北不通风，比如靠近马路，这些，购房者在下单时都要权衡利弊，考虑清楚。

打折、送车位武侯区房产，划不划算看总账

近期的楼市，打折送礼之风越来越盛。

城东某楼盘近日有房源推出，开发商推出几重礼，送家电，送家具，送家庭旅游，令人眼花缭乱武侯区房产。城东另一楼盘，推出了买房送车位的促销措施。140平方米以上的大户型送一个车位，190平方米以上的复式户型送两个车位。

今年七八两月，杭州楼市出现反季节开盘热潮。从8月份新开的两个楼盘看，折扣力度相比7月份新开楼盘有所加大。如桥西板块的南北·西岸，一次性付款9.6折，按揭9.7折，开盘当日凭优惠卡购房优惠2万元。现代景苑，一次性付款9.6折，按揭9.8折。开发商打折名头越来越多，什么开盘当日优惠、老客户再打折，折上加折，七七八八的折扣加起来，有些新开楼盘实际成交价格已低于9.5折。

“最近的市场，楼盘如果在品牌、品质、配套上都没特色，价格上又不特别便宜，购房者可能就不会买账。”某业内人士称，要打破近期观望市态，一定要有打动购房者的促销措施。

实际上，对送礼、打折的促销，购房者自己可以算笔账。如送车位，按照城东某楼盘的地段，一个车位12万元左右，送一个车位相当于四五个点的折扣，这样的促销措施还是蛮有吸引力的。

记者提醒：

折扣很容易给购房者带来心理满足感，认为捡了一个大便宜。但买房也不能光看折扣，折扣大的楼盘未必就真便宜，还要综合比较楼盘的品牌、品质、地段等因素，只有综合性价比高的楼盘才是值得下单的楼盘。

另外，一些开发商会将难卖的房源给予较多的折扣，看似便宜，实际可能并不便宜。

精装改毛坯，实不实惠看品质

近期，城西某楼盘新推了一批房源。该楼盘这次新推的毛坯房售价为1.4万元/平方米，而之前该楼盘推出的一批精装修房源，同样面积的户型，同是小高层，售价达1.8万~1.9万元/平方米。

虽开发商称，价格调低是因为精装修改毛坯的缘故，但去看过该楼盘样板房的业主普遍有这种感觉：首批精装修房的标准达不到4000~5000元/平方米的标准。该楼盘实际上是在变相降价。

这样的例子并不只一个。近段时间，杭州一些原先做精装修定位的楼盘由于周边新开楼盘低价入市，原先的定价显得没有竞争力，而直接降价对外又有“卖不动降价”之嫌疑，于是，不如改做毛坯房以达到降价的目的。

记者提醒：

这种变相降价行为不符合一般楼盘低开高走的常规推盘策略。从一些采用这种策略推盘的楼盘销售业绩看，变相降价也并没有带来立竿见影的销售佳绩。对前期购房者而言，信心自然受到了打击；对后来的购房者而言，关键还是要看该楼盘到底值不值这个价。(记者 张卉卉)

对此，郁亮代表管理层进行了反思。万科从100亿规模做到400亿，只用了两年时间，市场发展太快，公司也不可避免地有“牛市思维”，所以导致精耕不够，造成净利润下滑的主要原因是成本管理放松、费用控制不严以及集团合力不够。

当天的展会现场并不火爆。“参观者大都有购房意向。”工作人员解释说，开办展会前，他们已经掌握了一些有意到美国购房的客户信息，并对这些人发出了邀请。截至当天下午3点，已有两个购房者签订了购房意向书。

据相关统计资料显示，截至今年9月份，美国20个大城市中，凤凰城的房价跌幅最大。(作者张东妮)

怡先生表示，今天物业还将联系当地居委会，召集各楼楼长开一次协调会，争取再做业主代表们的思想工作。

今年11月11日，国务院召开省区市政府和部门主要负责同志会议，认为房地产业是国民经济的"重要支柱产业"。而在此前，中央提到房地产业，曾一度提及是"支柱产业"，到了最近这轮以打击投机、稳定市场为目标的调控中，"支柱产业"的提法一般也不出现了。

当地村民告诉中国证券报记者，这家店是早几年前鄂尔多斯创造一个个一夜暴富神话的时候建起来的。那时候，这边的村民手里都握着上百万甚至上千万的钞票，买豪车几乎是司空见惯的事。但在民间借贷一阵秋风横扫之后，整个鄂尔多斯九成以上人的财富都瞬间化作泡影，这家奔驰4S店由此变得门庭稀落，少人问津。

9月24日，“创建幸福和美新中山 中山城市发展论坛”在广州成功举办。在论坛上，雅居乐营销中心总监罗炳杰接受媒体专访。据其分析，现时中山楼市已经成为珠三角绝版的投资机会。随着珠江三角洲城市群铁路城际快速网络与城际交通网络的建设建成，尤其是南沙区国家级开发区的规划建设，与南沙紧邻的中山，将实现与广州的加速融合，如“广佛同城”一般，中山与广州联系越来越紧密时代也即将到来，由此带来的是中山城市价值、楼市价值的飞跃。

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