【农工商房产周水祥】新政为何能触动开发商敏感神经?


发布时间:2020-09-18 22:44:28 阅读量:97714 作者:烨华

不过,投资者在谨慎应对严厉的楼市调控政策的同时,更应该保持清醒的头脑,认识到此次调控的一些局限:一是目前的调控政策还未触及到地方政府土地财政的一丝一毫,而这显然是中国房地产市场扭曲的一大根源;另外,小产权房和建设城乡统一的用地市场虽然被初次纳入政府决策视线之内,但彻底解决的时点似乎仍遥遥无期农工商房产周水祥。国内楼市的黄金发展期其实远没有结束。

近期,国内楼市调控政策重拳频出,资本市场投资者的信心也因此受到一定影响,地产板块在4月初以来的下跌幅度已近30%。

总体来说,此轮楼市调控措施仍未摆脱之前的两个主要思路:一是大幅增加土地和房屋供给。如国土部近期公布的2010年供地计划就显示,住宅用地同比增长135%。二是释放打击投机需求的信号。政府出台的上调二套房及以上住房按揭贷款首付比例和贷款利率等措施,就属于此类政策。

但此轮楼市调控措施之所以使得开发商和投资者们风声鹤唳,并有别于以往调控,其根源就在于,其中的部分调控措施已开始直面制度性扭曲,甚至不乏有涉及到土地改革“深水区”的措施在酝酿了。

一是国内商品房预售制度的改变。住建部要求,未取得预售许可的商品房项目,开发商不得收取定金;并拟要求开发商只有在项目竣工交付及结算时,才能由自由使用包括首付款和银行按揭贷款在内的房地产预售款。若此类政策得以严格执行,开发商的资金链压力将明显趋紧——按照统计局的数据,定金及预售款在开发商资金来源中占比超过三成。另一项措施,是物业税(或“改装”后的房产税)的风雨欲来。税收政策的出台,将增大购房者持有物业的成本,并会有效打击对投机性住房的需求。

更为深远的影响措施可能将出自小产权房政策的改变。4月28日的国务院常务会议确定,建立城乡统一的建设用地市场,将是2010年的重点改革任务之一;国土部官员也表示,中央十四个部委已联合成立小产权房整治处理领导小组,目前正在研究制定小产权房整理政策方案。

众所周知,小产权房问题解决的难点,一是法律问题,目前集体建设用地只有被征用为国有用地之后,才能进入商品房市场;二是存量小产权房如何解决,非官方统计数据显示,中国目前小产权房建设面积已达60多亿平方米,相当于中国房地产业近10年来的开发总量。如果大动干戈,则势必会威胁社会稳定。这些难以逾越的障碍,使得政府对小产权房一直采取搁置的态度。而目前中央政府的这两点表态,则是在直面这些难题,迈出了解决小产权房问题的第一步。这些提法本身,已经涉及到国内房地产市场的最核心问题——土地使用制度的改革了。

较以往更为严厉的楼市调控政策,早已触动了一些地产大鳄的敏感神经——4月以来,万科急剧收缩了购地的资金规模以绸缪过冬;恒大地产最近也采取国内所有楼盘八五折出售的手段,打响了今年以来开发商降价售楼的头炮。一线城市的楼市也迅速对调控政策作出反应——楼市成交量已经大幅下跌,今后楼价下跌的趋势也难以避免。这些地产龙头的经营策略和楼市环境的改变,印证了此轮楼市调控政策的力度之大和速度之快。

二是严厉的楼市调控持续的时间不宜估计过长,因中国经济仍然较为依赖房地产业的发展。在2007年末,政府还在不遗余力地出台政策打压高房价;而仅仅在一年之后,中央和地方政府便开始轮番出台“救楼市”的措施了;时隔一年,从去年年末开始,市场又见到了此轮打压楼市政策的密集出台了。在政府频繁地钟摆式调控楼市的背后,蕴藏着巨大的盈利机会,这对那些实力雄厚的大型地产商和精明的投资者来说,显然更是一个机遇。

(李明旭 作者为方正商学院高级研究员)

根据规定,未缴清房款前,还需按未缴房款产权比例缴纳廉租住房租金,至全部付清为止。购房者交清购房款和维修基金后,可办理《房屋所有权证》。缴清房款后5年内不得上市交易。满6年后上市出售的需足额缴纳国家、自治区补贴部分及土地受益等相关税费,包括一次性付款优惠的20%部分,可以办理全产权及办理出售相关手续。(郭倩)一线龙头房企万科、保利、金地等,4月销售普遍放缓,相比3月,多家房企销售呈负增长;

二手房屋买卖中介欺瞒客户的问题相当严重(资料图)

此外,应约定违约责任。在《商品房买卖合同》中,对违反装饰、装修标准约定的情况处理方式有两种:一种是“出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价”;一种是双方自行约定。如果选择第一种,务必明确价格标准;如果选择双方约定,除对装饰装修及设备价值的约定要详尽外,一定要明确具体的违约责任。

“这意味着‘风险控制’十分重要,银行不能不顾一切代价扩大房屋贷款,从而导致投机炒作,抬高房价,造成暴涨的态势出现。”赵锡军强调。

同时,96家房企的经营性现金流也出现大幅下滑,从2009年末的350亿元猛降至-828亿元,同比下降336.57%,现金流减少的幅度更是超过千亿元。而其中,万科、首开股份、华侨城等房地产企业的经营性现金流同比下降都在70亿元以上。

城镇储户问卷调查是央行自1999年起建立的一项季度调查制度农工商房产周水祥。每个季度在全国50个(大、中、小)调查城市、400个银行网点各随即抽取50名储户,全国共2万名储户作为调查对象。在分析人士看来,从这个问卷调查可以看出,尽管今年多个城市房价出现大涨,但目前居民购房需求依旧旺盛。

“这意味着‘风险控制’十分重要,银行不能不顾一切代价扩大房屋贷款,从而导致投机炒作,抬高房价,造成暴涨的态势出现。”赵锡军强调。

胡景晖:整个行业的有效管理还不是很到位,包括交易中很多重要的环节,比如说产权验证、房屋质量审核、验收,这些行业在国外都有专门的专业公司,通过保险、公证等环节来解决这些问题。目前来讲,我们整个在经营管理上还比较粗放。

融360监测的35个城市533家银行中,除9家停贷银行外,共有514家银行执行基准利率上浮10%,和上月持平,是当前二套房贷款的绝对主流利率。执行基准利率的银行有2家,和上月持平,为二套房最低利率,执行基准利率的是大连的浦发银行和郑州的招商银行。执行基准利率上浮5%的有1家,上浮12%的有1家,上浮15%的有2家,上浮20%的有2家,另有北京的民生银行上浮30%,郑州的郑州银行上浮40%。融360分析师王梦升认为,当前二套房利率走势较为平稳,未来,如果没有进一步的政策刺激,二套房贷款利率将会继续维持基准利率上浮10%的主流利率。

就银行贷款而言,融资成本也在提高,部分银行开始大幅提高贷款利率上浮幅度。对重点客户尽可能提高贷款利率,总行级优质高端客户,贷款利率不能低于同期基准利率;分行级重点客户在基准利率基础上上浮10%;一般客户则上浮15%~20%。

据介绍,不少品牌房企已经开始组建自己的地产基金农工商房产周水祥。

面对2017年,孔鹏判断,市场将会开启新的小周期,届时将根据行情进行新一轮的土地储备。下一个周期结束后,相信旭辉北京的业绩成果更值得期待。“未来北京楼市将两极分化,一种是高端产品,中间层因为地价原因已经被断掉而被‘豪宅化’,另一种则是刚需产品,包括持有型租赁公寓,给老百姓特别是基数很大的年轻人提供空间解决方案,这是未来北京房企的生存方向。”

昨日,该消息在网络上热传。记者试图联系黎嘉敏及其父亲黎锡锦,但未果。黎锡锦所在的惠州中联农资有限公司李姓员工表示,黎锡锦此前已经退股,公司现由他兄弟掌管。记者联系了黎的家乡博罗县石湾镇多位人士,他们均表示对黎锡锦不熟悉,但确认黎锡锦是从事农药化肥生意,身家多少谁也不知道,黎家人一向比较低调。

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来自华阴的网友说:评论时间:2020-09-18
心若没有栖息的地方,到哪里都是在流浪。太柔软的心不敢敞开给人任意伤,只能背起坚硬的壳,继续流浪。 回复
来自安阳的网友说:评论时间:2020-09-18
心若没有栖息的地方,到哪里都是在流浪。太柔软的心不敢敞开给人任意伤,只能背起坚硬的壳,继续流浪。 回复

  • 来自聊城的网友说:评论时间:2020-09-18
    没有谁会对谁好一辈子,只有自己不会委屈自己。 回复

  • 来自株洲的网友说:评论时间:2020-09-18
    每个人都有每个人的命运,有的人可以一条路一直走到底,有的人却注定要曲曲折折,但要相信我们都将成功。 回复

来自娄底的网友说:评论时间:2020-09-17
在什么都不确定的年代,我们总是爱得太早、放弃得太快,轻易付出承诺,又不想等待结果 。 回复
来自都匀的网友说:评论时间:2020-09-17
当你走完一段之后回头看,你会发现,那些真正能被记得的事真的是没有多少,真正无法忘记的人屈指可数,真正有趣的日子不过是那么一些,而真正需要害怕的也是寥寥无几。 回复

  • 来自南阳的网友说:评论时间:2020-09-17
    知识给人重量,成就给人光彩,大多数人只是看到了光彩,而不去称量重量。 回复

  • 来自舟山的网友说:评论时间:2020-09-17
    我白天在阳光下欢笑,夜晚在被窝里哭泣。 回复

  • 来自富阳的网友说:评论时间:2020-09-16
    衡量一个人是否值得你穷尽一生的去爱,并不是只看他在心情好或是你们热恋时他对你的好能好到多好,而是要看他在低落难过厌烦生气的时候,对你的差能差到多差。 回复

  • 来自吉首的网友说:评论时间:2020-09-16
    长大后的我们,有了太多的心伤与眼泪。我想,每个人生命里应该都有那样一个人,无论何时想起他来都想哭,会觉得难过和遗憾。哪怕过去很久很久,只要看见他,还是会泪流满面。 回复

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