【彭泽县房产】社区商铺投资受制高租金 回报率或遭遇“天花板”


发布时间:2020-07-15 12:04:36 阅读量:7829 作者:裔璇

短短数年间,省会新社区建设已“四面开花”快速“蔓延”出了二环彭泽县房产。然而,一些原以为可以凭借高消费支撑的高档社区底商,其投资者却手捧一本“难念的经”。

图为省会某社区底商的一处空置待租店铺,一位附近居民告诉记者,由于社区底商租金昂贵,很多想入驻的生活服务类业态都望而却步,一些已经入驻的“高大上”业态又很难满足社区居民的日常消费需求。

“紧邻地铁、十年回本、年投资收益率10%。”这是省会一处社区底商的售卖广告,开发商打出的口号相当诱人。

随着楼市调控进一步深入,住宅投资已经逐渐失去价值。在过去的几年里,一些投资者将目光转向商铺等商业地产。其中,社区商铺的投资,在社区生活服务需求的支持下,近年来回报率相对稳定,售价不断上扬。

与此同时,受到相比住宅更高的利润吸引,开发商配建商铺的热情不断高涨,省会新建小区的底商开发规模越来越大,在一些大型社区内部,出现了专门面向小区居民的内部商街。

然而,商业的培育和成长、成熟有其自身规律,有限的消费承载力下,在许多新建社区,与售价和开发量一并走高的,还有配建商铺的空置率。社区商铺投资,这个曾经被认为几乎稳赚不赔的生意,或将随着价格的不断走高和总体开发量的增大,遭遇回报率的“天花板”。

高租金抬高入驻门槛,生活服务业态望而却步

家住省会一成熟高档社区的张女士向记者抱怨,“想吃包子都买不到”。社区周边配建的商铺中有几户已空置两年多,租出去的也都是银行、健身等“高大上”的业态。住在另一高端社区的高女士也发现,自家楼下的多个餐馆、商店相继关张,接手的是利润相对丰厚的洗车行。

记者从一位投资者处了解到,张女士所在社区的商铺四年前开发商售价每平方米1万多元,上下两层共288平方米,总价近400万元,目前租金水平为每月4万元左右。

“这么大的投入,投资者的租金预期也高,像主食、蔬菜小店这类租金承受能力低的生活服务类业态,自然难进去。”在省会有多年商业地产销售经验的杨相科说。

记者粗略计算,目前该社区商铺市场价约为600万一套,如果空置,即便按照网上理财产品余额宝近期4.6%的年化收益率,一年空置的资金占用成本也将近30万元。

建商街、改多层,社区底商价值被“稀释”

近两年,大型社区自建内部商街在省会开始出现。在紧邻省会南二环的一处大型高档住宅区,记者注意到,其一期和二、三期工程被黑色大理石贴面的底商分隔成相对独立的几个部分,几百套两层商铺依次排开,在社区内纵横形成几条商街。

据国家一级注册建筑师、河北九易庄宸工程设计有限公司总经理刘晔介绍,内部商街的设计是开发商为了扩大商业面积以获取更高收益较常用的方法,因其只能面向小区居民,投资含金量不及社区外部的沿街商铺。

中小型社区通常不具备建设商街的条件,于是一些开发商通过增加商铺层数扩展商业面积,传统的二层商铺被加至三层甚至四层。

省会林女士居住的社区位于北二环以北,以“L”型两面包围社区的商铺建设了4层,然而,交房两年来,几十户商铺租出去的加起来“还是个位数”,许多张贴出租告示的白纸已经发黄。

在该社区一家正在营业的饺子馆,老板王季元告诉记者,2013年初,他以7000元一平方米的价格买下这处商铺,“当时觉得价格不算高,后来才发现,由于商铺三层、四层商业价值与一、二层差很多,目前只能用做仓储和员工宿舍,实际上等于还是买了两层商铺。”加之两年来,小区入住率没有太大提高,王老板说,幸亏商铺是自己的,否则付了租金连员工工资都发不起了。

开发商变花样售铺,投资者需量力而行

为了帮助投资者降低风险,促进商铺销售,一些开发商制定了与投资者风险共担的策略。

家住省会中华大街沿线的赵女士购买了社区楼下的商铺,根据购买协定:商铺前五年由开发商统一招商收租,五年后商铺交付购买者自由出租,双方各自负担商铺一半的购买费用。

刘晔表示,这一“保姆式”底商出售方式多被一二线城市有实力的开发商使用,在三四线城市还不常见。一位业内人士表示,风险共担,其实是开发商的销售策略,统一招商的前提是高端社区、入驻率高,商铺经营前景不会差,否则开发商也不敢如此冒险。

杨相科表示,目前一些相对较成熟的社区商铺年投资回报率通常能达到6%到10%,在股市低迷、投资渠道不畅的现状下,仍是众多投资者青睐的理财渠道之一,但还是要警惕风险彭泽县房产。

关于社区底商的投资,业内人士给出了一些建议:位于成熟社区的底商商铺,其租金处于相对稳定的区间,但商铺未来的升值幅度不大,更适合投资经验相对欠缺的长期投资者;位于成长型社区的底商商铺,租金走势未定,更适合对城市和社区未来发展走势有信息获知渠道和预测能力的资深投资者,其初期的风险带来的有可能是未来的较高收益。(记者 李冬云)

而标杆房企如万科、保利的销售金额同比增幅有限,分别为12.37%与10.69%。

新京报讯 (记者李捷)北京纯商品房住宅均价步入3万元时代。中原地产据住建委统计数据显示,截至9月27日,北京新建商品房住宅(剔除保障房和自住房)合计签约套数为3817套,这个数据虽然高于去年同期,但环比8月份接近6000套的成交量,下调明显。成交均价出现明显上涨,达到32288元/平方米。新京报记者查阅历年数据发现,这是北京单月均价首次突破3万元。

其次是全球资本市场的低迷,对于房地产开发企业来说,其在资本市场融资的渠道基本被阻断;对于消费者来说,购房能力随市场萎靡也受到很大影响。

而大兴、顺义和通州正是2015年北京土地市场硝烟弥漫之地。据旭辉方面介绍,旭辉上半年拿下的六幅地块中,三块在大兴,两块在顺义,一块在丰台。孔鹏认为,产品结构对于房企也很重要,决定了企业规模与利润的平衡。据介绍,旭辉北京在2014年便洞察到北京楼市将形成保障房、自住房、商品房“三轨制”,由此确立了聚焦自住房、刚需房和商办产品,以保证规模和速度,部分集中在中高端改善需求以保利润。

日前,杭州金星房地产开发有限公司向当地法院申请破产,这给胶着的房地产市场带来不少凉意彭泽县房产。该破产案是民间金融危机在房地产领域发酵的直接反映。业内人士指出,在调控重压之下,房地产企业普遍面临资金链紧张的问题,但系统性风险尚不突出。少数依靠高利贷拆借等融资方式续命的中小房企可能遭遇破产厄运,多数大型房企年报显示的资金状况依然稳健。

有关人士建议,为防止某些家装公司对材料“贴牌”后高价售出,消费者最好对其产品材料先行咨询,然后就用材标准“走访”同类产品市场,如果“贴牌”材料的品质尚可,价格又合理,则可以接收;如果材料并非像家装公司宣扬的那样好,消费者可建议行业监管部门予以查处。

社区 底商 商铺

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来自桐城的网友说:评论时间:2020-07-15
其实我不敢想象,没有你,生活会怎样.。 回复
来自辛集的网友说:评论时间:2020-07-15
其实我不敢想象,没有你,生活会怎样.。 回复

  • 来自三门峡的网友说:评论时间:2020-07-15
    我天性不宜交际。在多数场合,我不是觉得对方乏味,就是害怕对方觉得我乏味。可是我既不愿忍受对方的乏味,也不愿费劲使自己显得有趣,那都太累了。我独处时最轻松,因为我不觉得自己乏味,即使乏味,也自己承受,不累及他人,无需感到不安。 回复

  • 来自厦门的网友说:评论时间:2020-07-15
    明言着轻蔑什么人,并不是十足的轻蔑。惟沉默是最高的轻蔑,最高的轻蔑是无言,而且连眼珠也不转过去。 回复

来自贵阳的网友说:评论时间:2020-07-14
我是极空洞的一个穷人,我也是一个极充实的富人——我有的只是爱。 回复
来自桦甸的网友说:评论时间:2020-07-14
喜怒哀乐,牵着年轮的手,永无停止的前行,是健康,是平稳,把这几种原生态最本质的东西,拧成了一股绳,拴住了心脏当做纸鸢放飞,一跃升空,看见了天空的蓝,看见了大地的绿。 回复

  • 来自临夏的网友说:评论时间:2020-07-14
    越是兵荒马乱的年纪,越容易遇到让你落荒而逃的人。 回复

  • 来自韶山的网友说:评论时间:2020-07-14
    我想送给你那一朵握紧在手里的花,还不够完成一个童话,所以看着你浅笑安然,匆匆走过有我的年华。 回复

  • 来自乐平的网友说:评论时间:2020-07-13
    人的生命,似洪水奔流,不遇着岛屿和暗礁,难以激 起美丽的浪花。 回复

  • 来自烟台的网友说:评论时间:2020-07-13
    三件让人幸福的事情:有人爱,有事做,有所期待。有人爱,不仅仅是被人爱,而且有主动爱别人爱世界的能力;有事做,让每一天充实,事情没有大小,只有你爱不爱做;有所期待,生活就有希望,人不怕卑微,就怕失去希望,期待明天,期待阳光,人就会从卑微中站起来拥抱蓝天。 回复

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