【房产企业的投资活动】刚性需求购房者将房价定义为“永涨不跌”


发布时间:2020-07-11 02:51:22 阅读量:4851 作者:锐天

其实刚性需求的惊慌不应如此盲目房产企业的投资活动。国家对于购房的优惠政策主要包括对首套购房以及改善型购房进行优惠,具体包括契税和营业税上的减免;个人住房贷款实行利率七折优惠,最低首付比例降至二成;调低房地产开发项目自有资本金等。而很多地方政府在此基础之上又出台了其他的优惠政策。

刚性需求的“惊慌”远远高于投资性建仓房产企业的投资活动。这体现了一种刚性需求对于中国房价的“不安全感”。

2007年底到2008年底,由于政府的宏观调控政策和金融危机爆发,房地产市场陷入困境,交易量大幅下跌,房价也出现了下滑。在此背景之下,中央政府出台了一系列对房地产的优惠政策。受惠于天量信贷,致使房价出现了连续7个月的增长。刚性需求的购房者已经将房价定义为“永涨不跌”。

在这样的“条件反射”下,当闻言“优惠政策年底终结”消息时,刚性需求必然会陷入盲目恐慌的境地。每当谈及房价,住房极度渴求的消费者会不断地四处打探是否有“关系熟人”,以求能优惠几个百分点,抑或在漫漫长夜排队拿号。

在最困难的2009年,房地产业受到天量信贷的刺激,房价上涨的速度就已经全面超越了2007年全年的涨幅。因此,我们可以将所谓“政策解除”理解为是针对投资和投机性的购房的抑制。

房地产政策在年底一定会有所调整房产企业的投资活动。但是国家应该会从宏观着眼,使用微调手段。一线风向标城市由于复苏过快,房地产泡沫已经愈加明显。二三线城市的回复速率却较为落后,因此这些城市有可能顺延和维系2008年的优惠政策。而一线城市的刚性需求也许同样不会被政策所遗弃。毕竟国家正在逐步完善多层次的住房保障体系。

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在昨天(1月5日)最新出台的《通知》中,城关区、七里河区、安宁区范围内部分区域的住房,非兰户籍家庭最多可购买一套、兰州户籍家庭最多可购买两套的限购政策得以延续,但不再要求提供社保证明和纳税证明。更为重要的是,该《通知》取消了兰州市西固区、九州开发区、高坪偏远区域的住房限购政策。

政策效应明显,北京地区多位房产中介表示,目前北京地区房价较房产市场火热时平均每平米下降1万元左右,基本回落到去年年底价位。在地产中介看来,政策有效抑制了投机者,房产市场趋于理性。

从现在起,呼和浩特市将增加住房用地有效供应,保证全年土地供应量达到5000亩,其中普通商品住房供地比例不低于70%;加大保障性住房供应力度,继续落实商品住房开发项目配建3%的公共租赁住房任务;稳步推进棚户区改造项目回迁安置,回迁安置比例控制在70%左右;加快实施公租房租售并举政策。

对于这次出台的新政策,市场的看法并不一致,有分析人士称利率不降低,光降首付难以刺激楼市,况且首付的降低也带来了杠杆的提升,这意味着,人们购买首套房的杠杆比率从原来的1:3.3升至1:5,为了“去库存”,相关部门一边让企业和资本市场去杠杆,一边给房地产行业加杠杆。

企业行为势必受到政府监管,而就目前已经出台“商改租”政策的广州、上海、佛山和南京来说,其用语都十分谨慎,除要满足采光、通风和消防等各类要求外,改建行为需向有关部门申请。其中,南京的相关政策明确规定,“开发企业提出商改租申请后,需报属地区政府(园区管委会)和市相关主管部门初核,经评估后,区域内商业、商务办公总量确实过剩的情况下才予批准。”广州也称改建行为需得到政府批准。

“不过这种促销方式,对于稳定目前持续观望的消费者的心理,确实有效,但一旦形成一种促销模式,恐怕只有大的地产企业才能有此能力,小的地产商很难有此实力兑现此承诺。”洪涛说。但孟斌却并不看好差价补偿沦为一种促销手段,他认为,企业不惜用“差价补偿”来进行促销,可以看出目前房地产市场销售形势极差。目前政府在“救市还是不救”中摇摆,这种不明朗的态度已经增强了消费者的观望心理,一旦“差价补偿”的促销手段被大多数消费者识破,只会让消费者进一步看到开发商目前的窘境,心理上会进一步持续观望。

在发布会上,王健林透露,如果双方接下来的谈判能达成一致,是超过千亿级的。双方合作绝不仅限于万达广场周边土地的开发,也不是绑定在某个万达广场。政府也需要整片改造,尤其是棚户区和旧区改造,这也为双方合作提供了契机。

在这种情况下,房企更进一步扎堆在一线城市和部分二线热点城市。例如在4月29日上海的土拍会上,就出现了不少新开发商的身影,包括东原&平安联合体,广州海伦堡均是在上海首次亮相。

“公积金激发了我的购买欲。”家住吴中区的市民刘女士告诉记者,2013年她曾从公积金账户支取过一笔钱,里面的余额并不多,按照余额10倍计算的话,至多贷款10万左右。不过按照新增的计算方式,即缴存住房公积金的月工资基数×35%×12(月)×贷款年限,“现在我个人可贷30多万,家庭可贷70万”。刘女士说,她很喜欢园区的氛围,考虑到孩子以后的教育问题,所以希望在园区安家。“买房会采用组合贷款,申请可能有点烦,但能省不少钱。”

房价 刚性 购房者

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来自唐山的网友说:评论时间:2020-07-11
无须匆忙,该来的总会来,在对的时间,和对的人,因为对的理由。 回复
来自太原的网友说:评论时间:2020-07-11
无须匆忙,该来的总会来,在对的时间,和对的人,因为对的理由。 回复

  • 来自天水的网友说:评论时间:2020-07-11
    没人会在乎你难过什么,感同身受是假的,自己心里明白就好,爱你的人会想办法逗你开心。 回复

  • 来自襄阳的网友说:评论时间:2020-07-11
    不要沉默,不想说的过错。 回复

来自绥芬河的网友说:评论时间:2020-07-10
让我花掉一整幅青春, 用来寻你。 回复
来自南京的网友说:评论时间:2020-07-10
你不过是仗着我喜欢你,这是让我卑微的唯一原因。 回复

  • 来自玉门的网友说:评论时间:2020-07-10
    爱怕模棱两可。要么爱这一个,要么爱那一个,遵循一种全或无的原则。爱,就铺天盖地,不遗下一个角落。不爱就快刀断麻,金盆洗手。迟疑延宕是对他人和自己的不负责任。爱怕沙上建塔。那样的爱,无论多么玲珑剔透,潮起潮落,遗下的只是无珠的蚌壳和断根的水草。 回复

  • 来自六盘水的网友说:评论时间:2020-07-10
    很多时候,宁愿被误会,也不想去解释。信与不信,就在你一念之间。懂我的人,何必解释。 回复

  • 来自西宁的网友说:评论时间:2020-07-09
    路还长,别太狂,以后指不定谁辉煌。 回复

  • 来自扬州的网友说:评论时间:2020-07-09
    每个人都睁着眼睛,但不等于每个人都在看世界,许多人几乎不用自己的眼睛看,他们只听别人说,他们看到的世界永远是别人说的样子。 回复

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