【沈阳房产网预售证查询】郑州“住改商”泛滥业主无奈 司法解释将解难题


发布时间:2020-07-12 10:26:22 阅读量:87084 作者:朝寒

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在一些小区里,一些业主买房后又将住宅改成酒店、办公室、发廊、餐馆,人来人往,噪声不断还带来污染,邻居不胜其烦。最高法近日出台了《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》,将于10月1日实施,其中首次明确“住改商”申请须获得本栋建筑物内所有业主一致同意。同时两个司法解释还涉及了多项物业纠纷热点。记者昨日对此调查采访了本市部分社区、业主、物业公司以及政府管理部门,并请律师对相关条文进行了解读。

解释一:车位须按比例配置给业主

郑州现状:车位紧张停车难普遍存在

建设单位按照配置比例将车位、车库,以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的,应当认定其行为符合物权法有关“应当首先满足业主的需要”的规定。

本地情况

车位紧张和停车难引起的物业纠纷在郑州各小区普遍存在。昨日记者采访了阳光四季园小区、祈福小区等,这里都存在停车难问题。

阳光四季园的张先生反映,为了能够在小区里找到停车位,他不得已把晚上的应酬推掉。“晚上不到8点,小区里就没有停车位了,不得已有时只得停在小区外面,或停放到小区里非停车位置,很不安全。”张先生说,此外,由于小区保安对外来车辆管理不严,不少非业主车辆停在小区内,更加剧了停车难。

祈福小区的业主王先生则反映,由于小区内的车位和业主的车辆不成比例,很多业主没有停车位,“大家只得轮流停车”。采访中发现,郑州住宅小区车位紧张是很普遍的问题,物业收取停车费也成了业主和物业公司矛盾的焦点。据悉,由于有些开发商将小区内的部分车位出售,造成私家车位和公共车位之间也存在着很多矛盾,这些小区多是在繁华地段的高档小区。

律师解读

河南天坤律师事务所王治国律师认为,解释出台非常及时,郑州这方面的纠纷非常多。他表示,建设单位在将车位、车库,以出售、附赠或者出租等方式处分时,首先要考虑业主的需要,建设单位按照配置比例将车位处分给业主的,也要以首先满足业主的需要为前提,也就是说车位问题应当按配置比例分配。

解释二:“住改商”须全楼业主100%同意

郑州现状:“住改商”泛滥业主很无奈

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业主将住宅改变为经营性用房,本栋建筑物内的其他业主,应当认定为物权法所称“有利害关系的业主”。建筑区划内,本栋建筑物之外的业主,主张与自己有利害关系的,应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。

本地情况

“我们入住的时间不长,这里不少住户都将房子租给一些公司。”在中原路美丽源小区,常大爷指着小区楼上被改做商用的楼层告诉记者,“跳肚皮舞”、“美容美体”等公司在这里开张营业,“我们小区本来就临街,自从这些公司开业后,出入的人员就更复杂了”。

“住改商”的情况在郑州不少,尤其是位于繁华地段小区更突出。家住陇海路陇海星级花园的刘女士说,小区内的公司很多,占据了电梯、停车位等公共资源,“业主反映了多次,都没有得到解决。”采访中,不少业主表示,虽然说改成商用要征求相关业主意见,但有的业主提前和物业公司串通在一块,征求那些关系不错的业主同意,最后变成了都同意,而实际上很多业主都有意见。

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“所谓有利害关系的业主,是指改为经营性用房对其生活起居以及其他方面会或者即将造成影响的业主。”王治国认为只要本栋楼内有一户有“利害关系”的同楼业主不同意更改住宅的用途,就不能改作商用。一栋楼业主人数一般达数百户之多,要取得本栋楼业主的完全同意并非易事,这说明解释对“住改商”采取了更趋严格的限制,意在保护小区业主对于原规划的信赖利益,强化了有“利害关系业主”在“住改商”中的决定权,将“住改商”的可能性降到了较低程度。

解释三不需要有关服务也要交物管费

郑州现状买房未住业主不想交物管费

司法解释

物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持。

本地情况

记者在很多小区看到,有的业主的房子没有装修,一直闲置没有入住。“我们催要物业费,把单子贴在业主能够看到的地方,但是他们撕下来就给扔了,给业主打电话,他们说还没有入住,没有占据小区的资源,没有享受物业给提供的服务,拒绝交物业管理费。”郑州某物业公司的负责人张先生谈到此事无奈地说。

郑州大多数小区都存在有闲置房情况,有的新建小区闲置房的比例超过20%。

律师解读

王治国表示,物业服务公司只要按照双方合同约定以及相关法律法规规定,已经完全履行了自己的相关义务,那么,业主不能以未享受某种待遇或者根本就不需要某种待遇,而强加给物业公司不合理的义务。如果部分业主以此为由诉至法院,法院也不会支持。

曾在5月以56套成绩取得朝阳区商住项目销冠的恒大领寓,6月份依然保持了热销势头。

另一起公开通报的案件是平谷区夏各庄镇夏各庄村民委员会非法占地建设案。2013年春,平谷区夏各庄镇夏各庄村民委员会未办理土地、规划等相关手续,在夏各庄村西北建商业回迁楼。经实地核查,该项目占地面积约25亩,土地利用现状为建制镇、水浇地,土地总体规划为一般农用地区、城镇建设用地区,其中符合土地利用总体规划面积约21亩,不符合土地利用总体规划面积约4亩。

对于供应和成交集中在郊区的情况,业内人士称,主要是受供地情况的影响,为了丰富郊区的配套,商业公建类用地的供应主要集中在郊区,2013年成交的56宗商业用地中48宗位于五环以外,2014年成交的44宗商业用地中39宗位于五环以外。五环以外甚至六环以外的区域往往因为居住人口的密度小,导致商业及写字楼的经营难度大,回报周期长,对于注重周转率的开发商来说,为了回笼资金,只能将这些地块开发为散售型产品,这样购房者的购房用途更综合,既可自住,也能办公,从而加速项目销售。

“地王”频现,首先说明房地产市场资金紧张的状况有所改善。今年上半年,房地产市场成交量回暖明显,开发商资金链紧张的状况有所改善。为应对国际金融危机的冲击,中央政府出台了增加投资刺激经济的调控政策,上半年新增信贷将超过6万亿元。在宽松的货币和信贷环境中,必然有部分信贷资金流向楼市,进而传导至土地市场。

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来自泉州的网友说:评论时间:2020-07-12
泪水和汗水的化学成分相似,但前者只能为你换来同情,后则却可以为你赢得成功。 回复
来自鸡西的网友说:评论时间:2020-07-12
泪水和汗水的化学成分相似,但前者只能为你换来同情,后则却可以为你赢得成功。 回复

  • 来自密山的网友说:评论时间:2020-07-12
    自己选择了方向与路途时,就不要抱怨,更不要后悔。一个人只有能够勇敢地承担起自己的责任,才能在人生道路上留下无悔的足迹。 回复

  • 来自沙河的网友说:评论时间:2020-07-12
    我想许多事情都是这样,善始未必善终,本想执子之手,与子偕老,却不想,你执琴弓,割我若弦。 回复

来自德阳的网友说:评论时间:2020-07-11
不是因为有了希望才坚持,而是因为坚持才有了希望;不是因为有了机会才争取,而是因为争取了才有机会;不是因为会了才去做,而是因为做了才能会。 回复
来自汾阳的网友说:评论时间:2020-07-11
曾经,视你为命一样,而如今,只能嘲笑我的曾经。 回复

  • 来自茂名的网友说:评论时间:2020-07-11
    两个人过日子,怎样才能让对方开心。其实,浪漫和惊喜只是刚恋爱时有用,日子过的越来越久,刻意的安排已起不到任何作用。真正能让对方开心的,只不过是爱人间的态度而已。男人要懂得赞美女人,女人要懂得鼓励男人。美好生活其实很简单,学会倾听,学会包容,学会承担。 回复

  • 来自漳平的网友说:评论时间:2020-07-11
    总有人长嘘,得不偿失;总有人短叹,失之交臂。人生在世,顶天立地,秉承天地之精华,是一种莫大的得。人的一生,坎坎坷坷,不如意事常八九,是一种无奈的失。 回复

  • 来自三门峡的网友说:评论时间:2020-07-10
    我们花了两年学会说话,却要花上六十年来学会闭嘴。大多数时候,我们说得越多,彼此的距离却越远,矛盾也越多。在沟通中,大多数人总是急于表达自己,一吐为快,却一点也不懂对方。两年学说话,一生学闭嘴。懂与不懂,不多说。心乱心静,慢慢说。若真没话,就别说。 回复

  • 来自滕州的网友说:评论时间:2020-07-10
    我能给你的,只有一杯咖啡的温暖,在心里祝福你,不要灰心,不要放弃。忍住眼泪抬起头,微笑着踏在真实的土地上前进。 回复

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